為什麼存夠頭期款，也不該買房的真正原因
大家好我是張邁可。我們今天來聊聊房市好了。現在房價漲成這個樣子，租金也是一直漲。有自住的需求，到底該買房、還是繼續租房比較划算呢？
首先我們要先來釐清一個觀念，很多想賣房子的人，像是房仲、建商、或是電視上的名嘴會告訴你說，房子是你最大的資產。付錢給房東，不如買房投資在自己的資產。但是你貸款幾百萬、甚至上千萬買到的房子，真的是你的資產嗎？
房子是資產還是負債？
如果你有看過《富爸爸，窮爸爸》這本書的話，這本書雖然有些爭議，但我認為裡面非常值得參考的概念之一，就是資產跟負債的差異。什麼是資產？什麼是負債，簡單來說，可以持續把錢放進你口袋裡的東西，就是資產。
例如擁有一間租金高於貸款的出租店面。即使每個月可收到的租金，只比要付給銀行的貸款多1000塊，也算是資產，因為它可以創造正向的現金流。
那什麼是負債呢，負債就是每個月都會把錢，從你口袋裡拿走的東西。例如你貸款用來自住的房子，每個月都要還貸款給銀行，所以不要懷疑，那些人說你的房子是人生中最大的資產，但實際上，它是一筆龐大的負債。
貸款買自住房，是一筆好投資？
再來我們站在投資的角度來看，你貸款買來自住用的房子，是一筆好的投資嗎？我認為一般老百姓在台灣，可以靠炒房賺錢的黃金年代已經過去了。房價現在已經漲到，大多數的受薪階級都買不起、或是買得很痛苦的價格了，再加上政府一系列的打防政策，包含平均地權條例、房地合一稅、實價登錄、到最近的囤房稅2.0。
雖然很多人都說，政府打房讓房價越打越貴，但是以普遍低薪的現況來看，除非有重大事件的發生，像是什麼危機或是戰爭，否則我認為房價在接下來的幾年，頂多是緩漲，或是緩跌。但像過去那種現買現賣，轉手就賺幾十趴的年代已經過去了。除非你是建商或職業投資客，否則一般民眾想要用買房來投資賺錢，真的就只能碰運氣了。
另外有些房仲、代銷、或是電視上的名嘴會跟你說，房地產是最好的投資。沒有錯，如果你能買到能創造正向現金流的房子，也就是每個月你能收到的租金，扣掉房貸之後都還有剩的話，確實是很棒的投資。
但對於像我們這種，一般老百姓來說的話，買房是用來自住的。不只每個月都要還貸款的本金之外，不要忘了還要付利息給你的債主，也就是貸款給你的銀行，這是最重的房屋持有成本。那我們來算一下利息好了，你知道貸款1000萬，分30年還，以最低2.06%的利率來算的話，利息總共要還多少嗎？我們用貸款計算機來試算一下。
貸款1000萬，期數是30年，年利率是2.06%。貸款1000萬在30年總共要還的利息是：3,414,550。利率2.06%看起來好像不多，但攤在30年來還的話，一千萬的貸款，光利息就要多給三百四十多萬。
就算你的資格有符合，政府推出新青安貸款，也就是年滿18歲，且借款人本人、配偶及未成年子女名下，均無自有住宅。符合申請資格的話，政府補貼利率只要1.775%，而且還款還能拉長到40年。
這樣子聽起來好像不錯呀，還起來比較輕鬆，而且感覺利息也不用付那麼多。那我們一樣用計算機來算一下。貸款1000萬，期數是40年，年利率是1.775%。貸款1000萬，在40年總共要還的利息是：3,973,639 元。
貸款1000萬40年的利息，要還將近400萬。400萬的利息是什麼概念？我們用一般普通的月收入，4萬塊來算好了，400萬的利息除以每個月4萬塊，等於100個月。那用100個月除以一年12個月，等於八年又4個月。
也就是說光是要還400萬的利息錢，在未來的40年，你要幫你的債主，也就是銀行，免費工作八年又4個月，就只是還利息而已，另外1000萬的本金也還是要還的喔。
房價有漲就是賺？
但有人會講說，房子只會越來越貴，房價漲就是賺錢呀，就是一筆好的投資呀。沒有錯，如果整體房價漲20%，你的1000萬的房子變成1200萬，但別人2000萬的房子，同樣也會變成2400萬，除非你的收入倍增，否則一樣是買不起呀。你還是只能住在原本的房子，沒有任何租金的收入，也要持續付利息給銀行。現金流永遠都是負的。
那把房子賣掉換現金，這樣就算有賺了吧，可以算是好投資了吧？
你是可以把房子趁高價賣掉，但不要忘了還有房地合一稅在等著你喔。但是賣掉之後呢？你也很難再買到更大更新的房子，除非你要放棄地段，從蛋黃區外移到蛋白區，或是從蛋白區移到郊區。只要房子不賣掉，你就要持續支付利息給銀行。它仍然是一筆龐大的負債。
但請不要誤會我的意思，我並不是說一般民眾，貸款買自住用的房子不是好投資，我是說它是一筆，很糟糕的投資。我甚至覺得拿錢去加盟開飲料店，雞排店、或是趁低點買一些台積電、或是輝達的股票，都還比較有機會，可以真的賺到錢放進口袋裡。
好的，那那在我們釐清了，貸款買自住用的房子，它不是你的資產，因為它無法創造正向的現金流，它就是一筆負債。另外它也不是一筆好的投資，因為炒房黃金年代已經過了，你也不是職業的投資客，房子只要不賣掉，就得繼續付利息給銀行。
買房三族群
這兩點釐清之後，那再來我們來談談資金的部分。我覺得想要買房的人，基本上就分為三個族群，依照持有資金與收入高低來分的話，它就是一個金字塔。金字塔頂端的，我把他們稱為，銀彈充足。
不管是高收入、高資產、或是家裡有富爸爸幫你付頭期款，只要對你來說房子的頭期款不是問題，有準備錢可以裝潢，貸款付起來壓力不大，而且生活品質也不受影響的話，那你要考慮的就不是買房或租房了，而是要買在哪一區？要買多大？需不需要游泳池、烤箱、或是媽媽教室？
再來下面是金字塔的下面這部分，佔的人數最多，我把他們叫做，存款不足。基本上就是還沒有存夠頭期款跟裝潢的錢，而且貸款支出可能會，佔目前的收入比太高的話，那也先不用考慮買房了。暫時就先住家裡，或是租一間離公司比較近的房子，先把錢投資在自己的腦袋裡，把注意力放在提高收入上面。
而真正需要考慮買房或租房的族群，其實就只有中間的這些人，他們叫做資金備足，可能已經出社會一段時間存夠了頭期款、或是雙薪家庭可以一起cover繳房貸。資金已經準備好了，但可能房子一買下去，存款可能就歸零了，而且房貸一繳就是二三十年，除非未來的收入可以大幅度地成長，進到銀彈充足區，否則在可見的未來，可能就得慢慢地繳貸款慢慢的存錢。
如果你是在中間這個區塊，那真的就要好好思考，到底是要買房還是租房了。我的看法是這個樣子，不管是買房或租房，你都有居住的成本需要支付。租房是付租金給房東，買房是要付利息給銀行，再加上貸款的本金也要還。
而且根據行政院主計處，在111年的家庭收支調查報告中指出，台灣每一家庭每年平均支出為106.7 萬元，其中房貸就佔了快一半。
如果以平均收入看的話，夫妻兩人的月薪都是五萬，一個月有10萬，一年是120萬，年收有120萬的家庭，扣除掉家庭平均支出106.7萬，剩下13.3萬。
也就是說，在台灣大多數一般收入的雙薪家庭，一整年的收入扣除掉房貸，跟所有生活開銷之後，如果沒有亂花錢的話，平均每年最多也只能存到十幾萬。
當然有些省錢達人是特別會存錢的，但也有很多是入不敷出、甚至還需要借貸過日的，而且買的房子也要看區域。一樣是兩房，買在市區跟買在郊區，價格可能差一倍以上。但我就是以一個中間平均值來算，多數一般收入的雙薪家庭，在沒有額外收入的情況之下，每個月的生活開銷加房貸之後，如果一個月能存１萬塊，一年就是12萬，ㄍㄧㄥ一個月存２萬，一年就是24萬。
資金要放在哪裡？
所以我要講的是，如果收入無法有大幅度成長的話，買房之後是很難在短時間內，再存到很多錢的。一個月存兩萬，240萬要再存十年才有。所以你到底是該買房？還是租房呢？這就要看你想把手上目前僅有的資金放在哪裡了。
如果你有創業的夢想、你想要開店當老闆、想要學技能、想要出國進修、你想要研發產品、或是想要跟人合資做生意，如果你的夢想需要先有一大筆錢，才有機會實現的話，那就千萬不要現在買房，因為當你把全部的錢，都用在頭期款跟裝潢上面，然後再貸款一兩千萬分二三十年還，你現在就可以跟你的理想與夢想 say goodbye，see you next life 了～
另外如果你正在利用，手上的資金在進行投資，不管是投資什麼項目，只要每個月創造的正向現金流，能至少cover你的租金跟生活開銷的話，那就先維持現狀就好，能夠持續下蛋的母雞，沒有理由把牠拿去換成一大筆負債，你說是吧？
但如果你的夢想不需要錢也能實現、你也沒有把資金拿去投資，這筆錢就只是定存在銀行裡面，領一點多趴利息，如果你有自住需求的話，那就不用再考慮了，把錢拿去買房就對了。因為錢放在銀行是會貶值的，你要把通膨也算進去。去年80塊就能買到的東西，今年可能就要100塊了。
你有自住的需求，你有足夠的錢放在銀行裡面，而且這筆錢你也沒有其他的打算，如果是我的話，我大概這幾個月就會出手了。
所以以上這三種情況，會決定你該租房或是買房。第一，你有理想有夢想，需要先投入一大筆錢才有機會實現的話，那就先租房子就好。有信心的話就把錢投下去拼看看，因為人一輩子不會因為你做過什麽而後悔，而是會後悔你有機會去做，卻沒去做的事。
第二是如果你的資金，正在創造正向的現金流，能至少cover你的租金跟生活開銷，那就暫時先不要考慮買房，因為你沒有理由把一隻會下蛋的母雞，拿去換成一大筆負債
第三種情況是你有自住的需求，你有足夠的錢放在銀行裡面，而且這筆錢也沒有其他的打算，如果你想要買房的話，張邁可舉雙手贊成。
但如果你有買房的需求，同時又需要有一筆資金來創業的話怎麼辦？例如你很想自己開店當老闆，但女友的媽媽卻跟你說，如果明年沒有買房的話，你就只能繼續叫我阿姨。
怎麼辦，只有一筆有限的資金，到底該用來追逐夢想去開店？還是該用來追逐幸福，讓阿姨變成丈母娘呢？如果是你的話，夢想跟幸福，你會先選哪一個呢？
