2024應該買房自住嗎? 中古屋新成屋預售屋該怎麼選？
大家好我是張邁可，我們今天來聊聊，如果看好台灣的房市，也決定要買房自住的話，應該要買在未來幾年會蓋好的預售屋，還是要買剛蓋好交屋不久、看得到也摸得到的新成屋，又或是應該要買公設比較低，而且室內空間相對比較大的中古屋呢？
我之所以有這個疑問，是因為我身邊有一些朋友跟同事，都打算在最近要出手買房了，因為他們都一致認為，台灣的房價應該會一直漲上去，雖然可能不會跟過去20年一樣漲幅那麼誇張，但往後看5~10年的話，房價一定會比現在要高很多的，所以就覺得長痛不如短痛，今年就要給它買下去了。
但我當然是沒有那麼樂觀啦，雖然我自己也有在投資，包含房地產、台股、美股、跟虛擬貨幣，但我一向以來的態度，就是戒慎恐懼，因為你永遠不會知道，明天跟災難，那一個會先到。
而且買房也不像其他的投資或消費，因為對於大多數人來說，買房可能是他們這輩子，最龐大的一筆支出，甚至要花上三四十年才還得完，所以如果已經決定要買房的話，產品就一定要慎選，不然如果後悔以後要賣要換的話，包含要付給房仲的服務費、行政作業費、要繳給政府的各種稅金、還有你的裝潢跟傢俱這些支出加一加起來，至少都是幾百萬起跳的。
所以我也很好奇，如果你決定今年就要貸款買房自住的話，到底該選擇預售屋、新成屋、還是中古屋呢？應該考量到哪些因素？或是有哪些可能的風險要特別小心的呢，我們一起來仔細地算一下？
買房重點一 - 鈔票
首先第一個要考量的重點，同時也是做大事要成功的三個條件，第一，鈔票。第二，鈔票。第三，還是鈔票。
如果你現在有一份收入穩定成長的工作，手頭上也有一些資金，但還沒有存夠全部的頭期款跟裝潢的錢，不過預期在未來的幾年內，有信心可以把錢都準備好的話，那你就只能先買預售屋了。因為買預售屋的優點之一，就是你可以依照工程的進度，分階段支付自備款的部分。
以1500萬總價的房子來說，假設你的信用不錯，能順利跟銀行貸款到8成1200萬，自備款2成300萬來算的話，買預售屋最大的優點，就是你不用先準備好這300萬。
一般買預售屋有五個主要付款的階段，第一個是頭期款包含訂金跟簽約金10%，第二個是分工程進度繳納的工程款5%，第三個是不列入總價，建商在過戶之前會收一筆，包含各種稅金跟費用的暫收款，大概先抓20~30萬，第四個是房屋貸款8成，以及最後交屋前的交屋款5％。
簡單來說，如果你打算要買一間1500萬的房子，那你手上至少要有150萬的現金，才夠你支付10%的預售屋頭期款。如果連這最基本的150萬都還沒籌夠的話，那就先租房子或是暫時住家裡就好了。
但如果你手上有超過480萬現金的話，那就先恭喜你了，因為你已不是拉低全國淨資產標準的低收入戶了。
因為根據安聯的《全球財富報告》指出，台灣在全球最富有國家排名中，名列第5，每位台灣人平均擁有的淨資產，是14.16萬歐元，也就是約新台幣480萬。創下歷史新高，在亞洲僅次於新加坡。
什麼？原來長久以來，都是我在拉低了全國的資產平均，對不起！
不是啦，我是說如果手上有大概480萬現金的話，除了預售屋之外，你還可以選擇馬上可以搬進去的新成屋。但新成屋的貸款成數，通常在七成到八成之間，如果算中間值貸到七成五的話，總價1500萬的自備款25%就要375萬。所以你的480萬現金扣掉375萬的自備款，就只剩下105萬可可用來支付買房相關的費用、室內裝潢、跟傢俱家電之類的開銷。其實是很緊繃的。
但如果你想要買公設比比較低，相對室內空間比較大的中古屋的話，那可能就要準備更多的資金了。
以一般條件的中古屋來說，通常都只能貸到六到七成，如果算中間值能跟銀行貸到六成五的話，總價1500萬的自備款就要35%，也就是525萬。
再加上如果屋況沒有那麼好的話，抓175萬用來支付所有的稅金、費用、裝潢、買傢俱家電跟一些支出加總，再加上35%的自備款525萬，就是700萬。
那我們快速來做個小總結，想買總價1500萬的房子，以比較常見的情況來看，如果你手上只有150萬，那就只能考慮先買預售屋。有480萬就可以買新成屋，但如果想買屋齡比較老的中古屋的話，考量到貸款成數的問題，可能就要準備到700萬以上了。
買房重點二 - Location
錢的問題評估完之後，那接下來就是購買房地產，最重要的三件事情，第一，Location。第二，Location。第三，還是 Location。
也就是依照你的喜好跟需求的區域來說，你有哪些選擇？
如果你想要住在地段佳、而且機能又好的商圈附近，那大概就只能選擇中古屋了。但如果你喜歡環境品質比較好的重劃區的話，那應該就是選預售屋跟新成屋了。我自己的話是這兩種地點都住過，所以我有很深的感慨。
從只要下樓就什麼都有的商圈，到旁邊除了河濱公園以外，就沒有其他機能的重劃區我都住過，我自己得到的結論是，我還是比較喜歡住在方便的地方。因為我本來以為只要搬到河濱公園附近，就可以每天享受舒適的居住環境，再加上房子又新公設又漂亮，我一定會每天都過得很開心的。
但後來我發現住在重劃區的缺點，其實也跟它的優點一樣明顯，就是它的生活機能還沒到位，所以不管需要什麼東西，都一定要騎車出去買。但如果剛好遇到下雨的話，就真的連去便利商店都得開車了。
而且我本來以為那些美美的公設，我每天都會把它們用爆，享受在家裡就可以上健身房運動、在高級的閱覽室看書、在豪華的宴會廳辦宴客招待朋友、在社區高級的KTV唱浪人情歌
結果發現住不到幾個月之後，根本就不再使用公設了，為什麼？因為我發現家裡的東西再怎麼好用，也比不上外面的好用。
KTV的歌單沒有外面新、健身房的設備大概就只能當復健用，泳池的長度跟深度都不夠、而且也沒有冰池、熱池跟spa區，連在閱覽室都沒有像樣的wifi，請問這是要怎麼工作呀？不過我相信有很多社區的公設一定很不錯，而且也不是每個人都想要住在商圈附近，或是環境太複雜的地方。
但如果你正在正在考慮，買房要買在沒有住過的區域的話，不管是要從市區搬到重劃區，或是要從郊區搬到商圈附近，或是要搬到其他的縣市都好，為了確保你能適應住在新的環境，如果情況允許的話，我可能會建議你先用租的試試看。
我自己就有朋友，去年才從台北搬到林口的超大全新四房，但後來發現自己因為上班時間的關係，實在是受不了塞車的問題，所以他現在又在看民生社區的老公寓了。
所以我現在自己也學乖了，如果是看要自住的房子，我個人選擇的地點一律是，生活機能不錯，離公司不會太遠，然後環境對孩童友善。能滿足這三個條件的房子，不管是預售屋、新成屋、或是中古屋我都看。
買房重點三 - 風險
那在鈔票的問題、跟地點的問題都評估過之後，第三個我認為需要評估的，就是風險了。
我個人是認為風險較低的選項，是買屋齡兩年內，也沒人住過的新成屋了，因為全新的房子看得到摸得到，有沒有漏水、房子有沒有瑕疵、建商有沒有偷工減料、或是有沒有跟住戶上法院互告，通通都看得到。
不過常見的缺點就是，通常沒有太多的戶數可以挑選，而且房子的總價、公設比、跟管理費，都會比同等級的中古屋要來得高很多。
但如果是考慮買中古屋的話，尤其是屋齡較高的中古屋，那可能就要預先準備一筆修繕的費用。我自己就有幾次的老屋打掉重練的經驗，整個拆到見結構體、管線重拉、空間自己規劃自己發包，室內坪數大概25坪左右，不包含傢俱我就花了160萬。但如果自己沒時間搞的話，找設計公司恐怕就要250萬了。
但如果是考慮要買預售屋的話，那首先要考量的，當然就是建商的風評了，千萬不要只看到美美的樣品屋、跟代銷給你的話術就被呼嚨過去。
我在幾年前有一次去看一個，在桃園的預售案子，那個代銷大姐跟我說，這個房子是建商推出最重要的代表作，這個品質好到連建商老闆都決定，房子蓋好之後自己要住在頂樓，所以不用擔心以後房子會出問題，因為建商老闆就是你的鄰居，他比你更在乎房子的品質呀。
結果我前陣子又經過了那個區域，想說繞過去看看房子蓋得怎麼樣。呵呵，房子看起來是還蠻好看的，但遠遠的我就看到，有住戶在陽台拉紅布條。我本來還以爲是房仲掛的銷售資訊，結果我走近一看，
靠北，那紅布條上面寫：建商告住戶！住戶好害怕。然後上面還有另外一條寫：電梯點交四年斷鋼鎖。
媽的哩，我並不是說代銷說的話都不能信，但如果你即將要背上人生中，最大筆的一筆負債，卻沒有仔細評估，建商的來歷跟風評的話，如果最後房子蓋出來的品質不如預期，可能也不能只怪建商了。
那最後來跟大家update一下，內政部在這個月公布，全國六都的房價，全部都創新高，但漲幅已經連5季下修。你覺得這代表什麼意思呢？你覺得這是代表房價已經到天花板了？或只是另一個漲幅前的短暫修正呢？
另外最讓我感到好奇的是，如果你今年決定要買房的話，你會選擇買預售屋、新成屋、還是中古屋呢？原因又是什麼呢？
