沒看這部影片!!! 千萬不要「讓租客幫你繳房貸」
大家好我是張邁可。我們今天來聊聊，租屋到底算不算是，在幫房東繳貸款呢？如果有一筆資金的話，把它拿來當頭期款買一間房，然後把它租出去，讓房客幫你繳貸款，然後30年之後房子就變成你的了，這會是一筆好的投資嗎？
我之所以有這個疑問，是因為上個禮拜，我朋友找我跟他去看房子，他看中的是一間總價談下來，大概落在1500萬的房子。房子的地點還不錯，距離捷運站騎Ubike大概5分鐘。
房仲跟他說這附近的行情，可以租到大概2.5萬。只要1500萬自備兩成，再跟銀行貸1200萬分30年還，利率2.06%來算的話，平均每個月的貸款不到4.5萬，扣掉租金收入2.5萬，等於每個月只要多出2萬塊還貸款，就把它當存錢，以後房子就是自己的了，等於是租客在幫你繳貸款。
我朋友聽到超心動的，本來當場就要下斡旋談了，但我叫他先不要衝動，雖然房仲的說法聽起來很不錯，但這個數字就是有點奇怪，先回去仔細算一下再說。好的，那我現在我們就來一起仔細算一下，依照這個總價1500萬，租金有2.5萬行情的房子，讓租客幫你繳房貸的這個說法，到底合不合理？
買房出租的投報率
首先1500萬的房子，你要先拿出兩成的頭期款300萬，另外還有稅金、也要把房子整理好才能租出去，像是油漆、冷氣、窗簾、跟最基本的裝潢，我們省一點抓50萬就好了。所以買1500萬的房子，貸款1200萬，自備頭期款300萬，加50萬的稅金跟整理費用。
那我們先來看一下貸款的部分，貸款1200萬分30年還，利率2.06。不算本金就只是利息的部分，貸款1200萬30年光是要支付的利息，就要$4,097,387 元。再把總利息除以30年，再除以12個月，平均每月要支付給銀行的利息，就要$11,381。
再來我們看一下租金收入的部分，租金一個月2.5萬，2.5萬乘以12個月等於30萬，一年的租金收入就有30萬。但你真的每年都可以收到30萬嗎？當然不可能。
因為房客可能約滿就會搬走，每年可能會有幾個月房子沒有租出去，所以我們把每年閒置的月數，抓平均一個月好了。也就是每年房子平均會空窗一個月沒有租金收入，所以實際只能收到11個月的房租。
另外你還要算一整年的房屋修繕費用喔，什麼冷氣壞掉啦、馬桶塞住啦、陽台漏水啦。師傅出來一趟基本就是三百到五百起跳。真的要修什麼東西的話，隨便都是兩三張小朋友的。
而且你還有房屋稅跟地價稅要繳喔。如果我們把這些稅金跟房屋修繕什麼的，抓個很基本的一個月租金就好，一年2.5萬。
所以你一年12個月的租金收入，扣除掉閒置的一個月，再扣掉一個月的稅金跟修繕費用，只剩下10個月的租金收入。月租2.5萬，所以一年的總租金收入就是2.5萬乘以10個月，等於25萬。
然後我們把25萬除以12個月，平均每個月的租金收入只剩下 $20,833，然後扣除掉你要繳給銀行的利息 $11,381，只剩下$9,452可以用來還你貸款的本金。
或是換個角度來看，一個月$9,452的正向收入，一年12個月就是$113,424。你的350萬投資，一年就只能賺到$113,424，投資報酬率我們來算一下，113,424除以350萬，投報率是3.24%。
探討投報率的前提
但不要以爲張邁可是故意，算一個很低的投報率，來讓你以為房東很難賺唷，不是喔，我算的這個投報率已經算很高了，因為根據全球數據庫（Numbeo）2023年「市中心租金收益率」資料指出。
台北市的投報率是1.1%、台中1.9%、高雄2.0%、新竹2.1%；2023年全球「市中心租金收益率」最低的15個城市裡面，台灣就上榜了4個。
但就算跟我算的一樣，真的有3.24%好了，拿350萬出來，平均一個月只有多$9,451的收入，可以用來繳房貸本金。這個投報率你覺得如何呢？如果你有350萬的話，你會拿來投資貸款買房子，然後出租給一般租客嗎？
但不管是2%、3%、或甚至有4%的投報率，這都建立在一個大前提，也就是你必須要找到一個好房客。什麼是好房客，好房客簡單來說，就是每個月都會準時繳房租，而且也不會故意找你麻煩的人。
如果我是房東的話，我的房客基本上只要能做到這兩點，準時繳房租也不會故意找我麻煩的話，我就會把他當成是我的貴人了，因為他有付錢給我呀。
即使我投資了350萬，而且投報率也只有3.24%。
但如果你運氣不好，找上門的房客，是一隻披的羊皮的狼的話，那你就準備要倒大楣了，因為房東最大的惡夢，就是把房子租給一個，擺明就是要來整你的人，但你一開始絕對是看不出來的。
如何慎選房客？
所以身為房東，一定要懂得保護自己，因為台灣現行的法律，相對來說是比較保障租客的。如果你打算貸款買房子，然後找個租客，來幫你繳貸款的利息，跟一小部分本金的話，那就一定慎選房客。
雖然狼都是披著羊皮，但魔鬼總是藏在細節裡，一般公司面試新員工有多仔細，你挑選房客就要一樣地仔細。除非你想找自己的麻煩，否則以下幾點一定要特別注意：
首先一定要跟房客要身份證影本，除非你想冒著把房子，租給通緝犯或是逃犯的風險。進到內政部警政署的，通緝犯資料查詢(公告)平臺，點擊查捕逃犯網路公告查詢，就可以輸入姓名跟身分證字號來查詢了。
然後進到司法院的法學資料檢索系統，輸入姓名就可以搜尋，對方是否有民事和刑事的訴訟案件，跟其他房東打過官司、或是欠債都可以查得到。雖然可能會有同名同姓的情況，但小心一點總是比較保險的。
接著要進到交通部監理服務網，查一下房客是否有未繳的罰單跟欠款。如果他有一堆欠繳的罰單，那他很有可能也會欠繳你的房租。
除了基本查詢要做之外，另外也要記得要張名片。如果說自己有穩定的工作，但連張名片都沒有，甚至連提供識別證，或是任何可以證明其在職身分的東西，都拿不出來的話，那可要特別注意了。
另外包含租客的整體氣質、外型打扮、講話的口氣、跟不經意的眼神，都要留意觀察，畢竟你是要找人住進你自備款300萬，另外跟銀行貸款1200萬買的房子裡，而且還花了幾十萬，把房子整理的乾乾淨淨的，但是在最好的情況下，投報率卻只有兩三趴？
我並不是說在台灣當小房東很難賺，我是說在台灣當小房東，根本就是個獲利超差、而且風險極高的行業。隨便幾個月房子沒租出去，你的兩三趴可能就只剩一兩趴了。
要是倒楣遇到瘋子，不止一毛租金都收不到，順便還把你房子搞成資源回收場，光是跑法院就可以讓你，吃不完兜著走了。
除非你是職業級的投資客，professional等級的，或是職業級的房東、或是你的背景超硬不怕麻煩的，否則一般人想要輕鬆地，讓租客幫你繳房貸？呵呵，這真的是有夢最美，希望相隨呀～
到底該買房還是租房？
但話又說回來，如果在台灣的租屋投報率這麼差，而且法律又明顯站在保護租客這邊，那你到底應該要買房好？還是租房好呢？
我的看法是這個樣子，能擁有屬於自己房子的那種，安全感跟踏實的感覺，永遠是租屋無法得到的，但相對要付出的代價，對一般人來說，就是要梭哈手上幾乎所有的資金，然後再跟銀行借一大筆錢，連本帶利分三四十年還。
而且你以為跟銀行貸款買的房子，真的是你的房子嗎？權狀在你手上就代表房子是你的嗎？
只要3個月不繳房貸你就會知道，房子真正的主人是誰了。
但這裡還是有個不確定的因素，也就是房價的漲跌。雖然房仲或是代銷都會跟你說，房價漲跌對自住來說沒差啦。房價如果跌的話，貸款一樣要繳。房價漲的話，除非你把它賣掉換現金，否則一樣都是紙上富貴。
但如果是以投資角度來看的話，房價的漲跌就很有差了。
所以你覺得呢？大選後的房價，到底是會繼續漲翻天？還是開始緩跌呢？你覺得今年會是買房的好時機嗎？
那我這樣問好了，假設你現在手上有350萬的資金，可供你做投資使用。你有三個選項。選項一：用這350萬來貸款買一間1500萬的房子，然後把它租出去，拿租金補貼房貸。選項二：把350萬拿來投資其他非房地產的項目，像是股票、基金、或是開店開公司之類的。最後選項三：把它放在銀行定存賺利息。
如果你現在有350萬的話，你會選哪一個呢？
