為什麼存夠頭期款,也不該買房的真正原因 - 張邁可

大家好我是張邁可。我們今天來聊聊房市好了。現在房價漲成這個樣子,租金也是一直漲。有自住的需求,到底該買房、還是繼續租房比較划算呢?

首先我們要先來釐清一個觀念,很多想賣房子的人,像是房仲、建商、或是電視上的名嘴會告訴你說,房子是你最大的資產。付錢給房東,不如買房投資在自己的資產。但是你貸款幾百萬、甚至上千萬買到的房子,真的是你的資產嗎?

房子是資產還是負債?

如果你有看過《富爸爸,窮爸爸》這本書的話,這本書雖然有些爭議,但我認為裡面非常值得參考的概念之一,就是資產跟負債的差異。什麼是資產?什麼是負債,簡單來說,可以持續把錢放進你口袋裡的東西,就是資產。

例如擁有一間租金高於貸款的出租店面。即使每個月可收到的租金,只比要付給銀行的貸款多1000塊,也算是資產,因為它可以創造正向的現金流。

那什麼是負債呢,負債就是每個月都會把錢,從你口袋裡拿走的東西。例如你貸款用來自住的房子,每個月都要還貸款給銀行,所以不要懷疑,那些人說你的房子是人生中最大的資產,但實際上,它是一筆龐大的負債。

貸款買自住房,是一筆好投資?

再來我們站在投資的角度來看,你貸款買來自住用的房子,是一筆好的投資嗎?我認為一般老百姓在台灣,可以靠炒房賺錢的黃金年代已經過去了。房價現在已經漲到,大多數的受薪階級都買不起、或是買得很痛苦的價格了,再加上政府一系列的打防政策,包含平均地權條例、房地合一稅、實價登錄、到最近的囤房稅2.0。

雖然很多人都說,政府打房讓房價越打越貴,但是以普遍低薪的現況來看,除非有重大事件的發生,像是什麼危機或是戰爭,否則我認為房價在接下來的幾年,頂多是緩漲,或是緩跌。但像過去那種現買現賣,轉手就賺幾十趴的年代已經過去了。除非你是建商或職業投資客,否則一般民眾想要用買房來投資賺錢,真的就只能碰運氣了。

另外有些房仲、代銷、或是電視上的名嘴會跟你說,房地產是最好的投資。沒有錯,如果你能買到能創造正向現金流的房子,也就是每個月你能收到的租金,扣掉房貸之後都還有剩的話,確實是很棒的投資。

但對於像我們這種,一般老百姓來說的話,買房是用來自住的。不只每個月都要還貸款的本金之外,不要忘了還要付利息給你的債主,也就是貸款給你的銀行,這是最重的房屋持有成本。那我們來算一下利息好了,你知道貸款1000萬,分30年還,以最低2.06%的利率來算的話,利息總共要還多少嗎?我們用貸款計算機來試算一下。

貸款1000萬,期數是30年,年利率是2.06%。貸款1000萬在30年總共要還的利息是:3,414,550。利率2.06%看起來好像不多,但攤在30年來還的話,一千萬的貸款,光利息就要多給三百四十多萬。

就算你的資格有符合,政府推出新青安貸款,也就是年滿18歲,且借款人本人、配偶及未成年子女名下,均無自有住宅。符合申請資格的話,政府補貼利率只要1.775%,而且還款還能拉長到40年。

這樣子聽起來好像不錯呀,還起來比較輕鬆,而且感覺利息也不用付那麼多。那我們一樣用計算機來算一下。貸款1000萬,期數是40年,年利率是1.775%。貸款1000萬,在40年總共要還的利息是:3,973,639 元。

貸款1000萬40年的利息,要還將近400萬。400萬的利息是什麼概念?我們用一般普通的月收入,4萬塊來算好了,400萬的利息除以每個月4萬塊,等於100個月。那用100個月除以一年12個月,等於八年又4個月。

也就是說光是要還400萬的利息錢,在未來的40年,你要幫你的債主,也就是銀行,免費工作八年又4個月,就只是還利息而已,另外1000萬的本金也還是要還的喔。

房價有漲就是賺?

但有人會講說,房子只會越來越貴,房價漲就是賺錢呀,就是一筆好的投資呀。沒有錯,如果整體房價漲20%,你的1000萬的房子變成1200萬,但別人2000萬的房子,同樣也會變成2400萬,除非你的收入倍增,否則一樣是買不起呀。你還是只能住在原本的房子,沒有任何租金的收入,也要持續付利息給銀行。現金流永遠都是負的。

那把房子賣掉換現金,這樣就算有賺了吧,可以算是好投資了吧?

你是可以把房子趁高價賣掉,但不要忘了還有房地合一稅在等著你喔。但是賣掉之後呢?你也很難再買到更大更新的房子,除非你要放棄地段,從蛋黃區外移到蛋白區,或是從蛋白區移到郊區。只要房子不賣掉,你就要持續支付利息給銀行。它仍然是一筆龐大的負債。

但請不要誤會我的意思,我並不是說一般民眾,貸款買自住用的房子不是好投資,我是說它是一筆,很糟糕的投資。我甚至覺得拿錢去加盟開飲料店,雞排店、或是趁低點買一些台積電、或是輝達的股票,都還比較有機會,可以真的賺到錢放進口袋裡。

好的,那那在我們釐清了,貸款買自住用的房子,它不是你的資產,因為它無法創造正向的現金流,它就是一筆負債。另外它也不是一筆好的投資,因為炒房黃金年代已經過了,你也不是職業的投資客,房子只要不賣掉,就得繼續付利息給銀行。

買房三族群

這兩點釐清之後,那再來我們來談談資金的部分。我覺得想要買房的人,基本上就分為三個族群,依照持有資金與收入高低來分的話,它就是一個金字塔。金字塔頂端的,我把他們稱為,銀彈充足。

不管是高收入、高資產、或是家裡有富爸爸幫你付頭期款,只要對你來說房子的頭期款不是問題,有準備錢可以裝潢,貸款付起來壓力不大,而且生活品質也不受影響的話,那你要考慮的就不是買房或租房了,而是要買在哪一區?要買多大?需不需要游泳池、烤箱、或是媽媽教室?

再來下面是金字塔的下面這部分,佔的人數最多,我把他們叫做,存款不足。基本上就是還沒有存夠頭期款跟裝潢的錢,而且貸款支出可能會,佔目前的收入比太高的話,那也先不用考慮買房了。暫時就先住家裡,或是租一間離公司比較近的房子,先把錢投資在自己的腦袋裡,把注意力放在提高收入上面。

而真正需要考慮買房或租房的族群,其實就只有中間的這些人,他們叫做資金備足,可能已經出社會一段時間存夠了頭期款、或是雙薪家庭可以一起cover繳房貸。資金已經準備好了,但可能房子一買下去,存款可能就歸零了,而且房貸一繳就是二三十年,除非未來的收入可以大幅度地成長,進到銀彈充足區,否則在可見的未來,可能就得慢慢地繳貸款慢慢的存錢。

如果你是在中間這個區塊,那真的就要好好思考,到底是要買房還是租房了。我的看法是這個樣子,不管是買房或租房,你都有居住的成本需要支付。租房是付租金給房東,買房是要付利息給銀行,再加上貸款的本金也要還。

而且根據行政院主計處,在111年的家庭收支調查報告中指出,台灣每一家庭每年平均支出為106.7 萬元,其中房貸就佔了快一半。

如果以平均收入看的話,夫妻兩人的月薪都是五萬,一個月有10萬,一年是120萬,年收有120萬的家庭,扣除掉家庭平均支出106.7萬,剩下13.3萬。

也就是說,在台灣大多數一般收入的雙薪家庭,一整年的收入扣除掉房貸,跟所有生活開銷之後,如果沒有亂花錢的話,平均每年最多也只能存到十幾萬。

當然有些省錢達人是特別會存錢的,但也有很多是入不敷出、甚至還需要借貸過日的,而且買的房子也要看區域。一樣是兩房,買在市區跟買在郊區,價格可能差一倍以上。但我就是以一個中間平均值來算,多數一般收入的雙薪家庭,在沒有額外收入的情況之下,每個月的生活開銷加房貸之後,如果一個月能存1萬塊,一年就是12萬,ㄍㄧㄥ一個月存2萬,一年就是24萬。

資金要放在哪裡?

所以我要講的是,如果收入無法有大幅度成長的話,買房之後是很難在短時間內,再存到很多錢的。一個月存兩萬,240萬要再存十年才有。所以你到底是該買房?還是租房呢?這就要看你想把手上目前僅有的資金放在哪裡了。

如果你有創業的夢想、你想要開店當老闆、想要學技能、想要出國進修、你想要研發產品、或是想要跟人合資做生意,如果你的夢想需要先有一大筆錢,才有機會實現的話,那就千萬不要現在買房,因為當你把全部的錢,都用在頭期款跟裝潢上面,然後再貸款一兩千萬分二三十年還,你現在就可以跟你的理想與夢想 say goodbye,see you next life 了~

另外如果你正在利用,手上的資金在進行投資,不管是投資什麼項目,只要每個月創造的正向現金流,能至少cover你的租金跟生活開銷的話,那就先維持現狀就好,能夠持續下蛋的母雞,沒有理由把牠拿去換成一大筆負債,你說是吧?

但如果你的夢想不需要錢也能實現、你也沒有把資金拿去投資,這筆錢就只是定存在銀行裡面,領一點多趴利息,如果你有自住需求的話,那就不用再考慮了,把錢拿去買房就對了。因為錢放在銀行是會貶值的,你要把通膨也算進去。去年80塊就能買到的東西,今年可能就要100塊了。

你有自住的需求,你有足夠的錢放在銀行裡面,而且這筆錢你也沒有其他的打算,如果是我的話,我大概這幾個月就會出手了。

所以以上這三種情況,會決定你該租房或是買房。第一,你有理想有夢想,需要先投入一大筆錢才有機會實現的話,那就先租房子就好。有信心的話就把錢投下去拼看看,因為人一輩子不會因為你做過什麽而後悔,而是會後悔你有機會去做,卻沒去做的事。

第二是如果你的資金,正在創造正向的現金流,能至少cover你的租金跟生活開銷,那就暫時先不要考慮買房,因為你沒有理由把一隻會下蛋的母雞,拿去換成一大筆負債

第三種情況是你有自住的需求,你有足夠的錢放在銀行裡面,而且這筆錢也沒有其他的打算,如果你想要買房的話,張邁可舉雙手贊成。

但如果你有買房的需求,同時又需要有一筆資金來創業的話怎麼辦?例如你很想自己開店當老闆,但女友的媽媽卻跟你說,如果明年沒有買房的話,你就只能繼續叫我阿姨。

怎麼辦,只有一筆有限的資金,到底該用來追逐夢想去開店?還是該用來追逐幸福,讓阿姨變成丈母娘呢?如果是你的話,夢想跟幸福,你會先選哪一個呢?

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