沒先算清楚!!! 千萬不要用「超低自備款」買房!?｜張邁可
大家好我是張邁可。我有個朋友最近打算要奉子成婚了，所以他上個禮拜找我跟他去看一間，他很喜歡的預售屋案子，我看了之後覺得整體環境、跟房子的格局都算不錯，而且還有各式各樣的公設，但以那個區域來看，房價是真的有點貴，兩房加車位，談下來總價大概落在1800萬。
我簡單算了一下 ，總價1800萬的房子，自備款兩成360萬，裝潢抓150萬，家具家電抓50萬，另外緊急預備金只留40萬的話，加起來就要600萬了。
所以我問他你銀行裡面有多少錢？他說如果把定存解掉、跟幾張到期的保單加一加，差不多有300萬。
蛤？300萬？300萬連兩成的自備款都不夠，另外你不用裝潢跟買家具喔？他跟我說：唉呦，頭期款不用那麼多啦，這個建商有提估3年1成的無息貸款，就是公司貸啦，所以只要自備一成就可以了啦。一成也才180萬，我還有120可以裝潢跟買家具耶，安啦！
我聽了之後還是覺得怪怪的，因為我知道這個朋友跟他的未婚妻，兩個人是在同一家公司上班，是標準的雙薪，月薪加起來大約有12萬左右。但12萬的月收入，在三年後交屋的時候，要繳銀行的房貸、要還建商的貸款、還要再養一個剛滿兩歲的小孩，這樣子會不會太硬了點啊？
所以我是建議他，要不要再多看一些其他的案子，反正最近的房價看似也漲不太上去了，不過我自己也是很好奇，在兩成的頭期款還沒準備好的情況下，利用建商提供的公司貸，來買1800萬的房子，再加上一個兩歲的小孩，那我們就一起來算一下，雙薪12萬的收入，到底有沒有辦法cover過去？
什麼是公司貸
首先我們先來看一下，什麼是公司貸。公司貸的公司，指的就是建商，也就是當你的頭期款不足的時候，建商為了要把房子賣掉，所以建商公司自己貸款給你，用來補足銀行貸款不足的差額。
簡單來說，就是你錢不夠買房我借你，但可千萬不要還不出來喔，因為有些公司貸會要你開支票、或是簽屬本票，甚至會反設定在產權上，就跟銀行貸款一樣，一旦第三期沒有還款，房子可能就會遭到法拍，這可不是在開玩笑的。
另外我也很好奇，建商宣稱的三年無息貸款，真的是不用利息嗎？所以我在離開銷售中心之前，有特別去問那個代銷大姐，我問她說，如果我們不用這個三年無息貸款的話，總價可以再down一些嗎？你知道她怎麼說嗎？她說可以，如果不用這個3年1成無息貸，總價可以再降6萬塊。
6萬塊？那這6萬不就等於是利息嗎？我們來看一下，如果用591的房貸計算器來算的話，總價1800萬一成的貸款是180萬，貸款期限選擇三年，年利率用目前一般房貸，最低的2.06%來算的話，媽的哩，利息剛好是6萬塊。
所以天下沒有白吃的午餐，無息貸款，也不是真的不用利息喔。
真的扛得住貸款嗎？
好，那我們現在弄懂了什麼是公司貸，也釐清了利息問題之後，那我們現在就來算一下，自備一成頭期款加上建商的公司貸，再跟銀行貸款八成買總價1800萬的房子，加上一個兩歲小孩的開銷，雙薪月收入12萬，在交屋之後的前三年，到底扛不扛得住？
首先我們來算一下房貸的部分，1800萬貸款八成是1440萬，貸款期限選擇30年，年利率2.06%，本息平均攤還一個月是$53,658，抓整數算 $53,000好了。再來是建商公司貸的一成180萬，分三年36個月還，一個月是5萬塊。
再來是小孩的部分，因為是雙薪家庭，除非家裡有長輩可以幫忙帶，否則小孩一定要托保母、或是送幼兒園。就算有領補助，一個小孩一個月至少也要抓一萬五，如果你有養過小孩就知道，一個月一萬五，這已經算是一個很保守的數字了。
再來是餐費的部分，兩個人上班都很省著吃，包含飲料跟偶爾假日吃比較好一點點，一人一餐平均抓200的話，一天就要600，一個月就是18,000，兩個人加起來就要36,000。
再來是交通費的部分，根據求職網的調查指出，有51%的上班族，平均每月花在交通的費用是3179元，就算3000好了，那兩個人就要6000。光是這幾筆加起來，一個月就要16萬了。
而且這個數字並沒有包含像是保險、手機、水電瓦斯、網路、大樓管理費、婚喪喜慶紅包白包、醫療費用、還有你的信用卡帳單。這些加一加一個月的開銷，至少要18萬。那就更不要說如果你有車貸、或是還有助學貸款要還了。
就算你熬過了交屋後的前三年，先把建商一個月的公司貸5萬塊繳完之後，月開銷18萬減掉5萬，也還是要13萬。兩個人的雙薪加起來只有12萬的話，也還是不夠呀。就算沒有小孩，一個月的開銷再減掉一萬五，也只是差不多勉強打平開銷而已。
所以我覺得這個低自備款買房的促銷方式，對於還沒有存夠自備款的普通雙薪家庭來說，很容易造成一種，以為自己買得起更貴的房子的錯覺。
仔細評估還款能力
所以在決定要買房之前，尤其是當你考慮要買，超低自備款的預售屋，一定要仔細評估自己的還款能力，千萬不要太樂觀地以為，自己未來的收入，一定會跟現在一樣，或是想說大不了就把房子賣掉，獲利了結不就好了？
如果是以前的話沒問題，但以目前漲成這樣子的房價來看，我實在是不認為，房價還會再繼續飆漲上去。尤其是當你買房，是要用來自住的時候，我覺得更應該要考慮的是，如何在繳房貸與生活品質之間取得平衡。
能買下屬於自己的房子，當然是很棒，但生活還是要過呀，總不能為了繳房貸要省錢，就要犧牲掉生活大部分的樂趣，你說是吧？
所以我後來也有把我的想法，跟我的朋友說，我建議他是不是再多考慮一下，不然交屋後的前三年，會真的很辛苦，但是他跟我說沒辦法，這個房子他是買定了，我說為什麼呢？他說他有壓力，因為他的情況是要奉子成婚，而且女方家也有暗示他說，希望他可以在結婚之前，先把房事搞定。
那講到這邊我也很好奇，如果是你的話，在這樣的情況下你會怎麼做呢？
我給你三個選項：一，聽丈母娘的話，房子就給它用公司貸買下去，然後接下來就開始認真加班賺錢。二、不聽丈母娘的話，但還是另外找一間比較負擔得起的房子，然後期待丈母娘可以接受。最後第三：不聽丈母娘的話，也不買房子，反正妳女兒的肚子已經這麼大了，我就不信這個婚會結不成。
這三個選項，你會選哪一個呢？
