又要升息!?房租繼續漲!!! 租屋vs買房哪個比較划算 ?|張邁可 - 張邁可

又要升息!?房租繼續漲!!! 租屋vs買房哪個比較划算 ?|張邁可

大家好我是張邁可。我前幾天看到新聞說,央行要再升息半碼,而理由是想要壓抑通膨。我是不知道這次的升息,能不能真的抑制住物價的上漲,但房租肯定是,漲定了。

所以不管你正在租房子,又或是你有背房貸,尤其是如果你在兩三年前買預售屋,然後即將要在今年交屋的話,那今天這部影片,你一定要看下去,因為這個升息不只跟你有關係,而且問題可大了。

什麼是升息

我先很快講一下,升息半碼是什麼意思。首先「一碼」指的是0.25個百分點,升息一碼代表利率提升0.25%,而升息「半碼」,就代表利率提高一碼的一半,也就是0.125%。

但你可能會想說,升息0.125%聽起來好像沒多少呀,感覺好像一個月就差個幾百塊而已呀。呵呵,這事情可沒有這麼簡單呀,因為這已經是這兩年多來,第六次的升息了,從2022年的3月17到現在,總共已經升了兩碼半,也就是升息了0.875%

但只看這個利率%數,好像也沒什麼感覺,那我們就用實際的房貸數字來算一下好了。

升息對房貸的影響

假設你在2021年底,買了一間總價1600萬的預售屋,自備兩成320萬的自備款,剩下八成1280萬跟銀行貸款。好,當時的房貸利率是差不多1.351%,我們用貸款計算機來算一下。貸款總額1280萬,貸款期限30年,年利率是1.351%,開始計算,好,本息平均攤還是一個月$43,266。

那問題來了,兩年多前的利率是1.351%,但從今年四月份開始,一般房貸利率即將要提高到2.185%。那我們來算一下看數字會差多少?

貸款總額一樣是1280萬,期限30年,年利率是2.185%,開始計算,現在一個月的本息平均攤還,變成是$48,504。一個月光是利息就多了5,238塊。

ㄟ,一個月要多支出五千多塊,對一個普通上班族來說,本來省一點還能每個月存個幾千塊,但現在直接就變成月光族了。

而且只看一個月的利息,可能還沒那麼嚴重,但如果你看整個貸款週期的話,那就很有感了。

原本在兩年多前,貸款1280萬,年利率1.351%,30年要付給銀行的總利息是,278萬。但現在是2.185%的利率,總利息直接暴漲到466萬,整整多出188萬。

188萬是什麼概念?以月薪4萬塊來算的話,188萬除以4萬,等於是47個月的月薪,也就是說,光是這兩年來的升息,你就要幫銀行多免費工作4年了。

升息對房租的影響

但如果你貸款買房,是想要把房子租出去,然後用租金來貼補貸款的話,這個升息對你來說,影響一樣是很大,ㄟ,一個月光是利息的部分,就比兩年前要多五千多塊。1280萬的貸款,一個月房貸現在要四萬八耶,那你要不要漲房租?

就算你的房子是以前買的,貸款早就繳完了,所以房貸升息對你沒有影響,但如果相同區域的租金都在上漲的話,你不會也順便跟著一起漲嗎?

所以我認為房租肯定是會漲的,但你可能也跟我一樣好奇,到底為什麼升息可以抑制通膨呢?因為可以觀察到的現象是,升息會讓背房貸的民眾,需要支付給銀行的利息變多,租房族的租金支出也會變高,那支出變多所以可用的資金就變少,所以多數一般民眾的購買力就會下降。

而房東也因為把升息所提高的部分利息成本,轉嫁到租金上面,所以除了一般租客之外,公司、商家、或是做生意的店家,租金成本也會跟著提高,另外跟銀行借錢的利息也變高,再加上原物料廠商的成本也提高了,所以原物料也變貴了。

那既然租金、利息、跟原物料成本都變貴了,那商品不就被迫要漲價了嗎?

不過由於一般民眾的購買力也下降了,所以漲價又怕東西會賣不出去,或是只敢漲一點點,甚至還可能要需要降價來吸引顧客。蛤?所以物價上漲的速度就會慢下來,於是通膨就會被控制住了?

如果用這個邏輯來看的話,好像升息是真的可以抑制住物價,不過這也代表企業或店家,就只好自己吸收大部分提高的成本,但是顧客又變少了,所以利潤就下降了。那既然公司的利潤變少,不就也等於可以支付給員工的薪資也變少了?

 

所以對於一般民眾跟基層上班族來說,生活的開銷變多,但是收入並沒有增加、甚至還變少?於是就得再更節省開支了。所以不管是正在背房貸,又或是租房子,這次的升息循環,應該會讓大部分的雙薪、或單薪家庭都很有感。

到底該買房還是租房

但租金一直在漲是最近的事情嗎?其實不是的,因為根據內政部不動產資訊平台的資料顯示,租金指數已經連漲30個月了,而且照目前的這個升息狀況來看,租金還會再繼續漲下去,所以我們就必須要問,

既然租金已經這麼貴了,那到底是該繼續租房子?還是該忍痛把房子給它買下去呢?這個問題如果你問房仲的話,那他一定會跟你說,

現在不買未來一定後悔啦

哎呀,租金都漲成這個樣子了,當然是買房比較划算呀。

台灣的房子只會越來越貴,不可能會跌的啦。

哎呀,租房就是幫房東繳房貸,而且等你老的時候,被房東趕走話怎麼辦?

 呵呵,但如果這個問題你問一些房產專家的話,那他們可能會跟說

台灣少子化又低薪,房價一定會跌的啦

哎呀,房價不可能再漲了啦,現在買都是接盤俠啦 

哈哈,但如果你問我的話,是該買房還是租房呢?先說這是我的個人觀點呀,如果有冒犯到各位的話,還請多多包涵呀。

我認為台灣的房價,已經漲到很誇張了,而且根據Numbeo的數據顯示,台灣2024的房價所得比是19.5,代表平均要用家庭年收入的19.5倍,才能買到房子。也就是說,一個家庭要不吃不喝19.5年,才能買得起一間房子。全球排名第15。

同時新加坡的房價所得比是14.9,日本是10,而美國就只有4.1。

但另外有個更驚人的數字,就是台灣都會區的房價租金比,什麼是房價租金比?簡單來說就是把總房價,除以年租金後所得到的數字,也就是說你需要把房子出租幾年,才能收回全部的房價。

例如一間房子的總價是1500萬,如果出租一整年可以收到40萬的租金,那把1500萬除以40萬,等於37.5,也就是說你需要把房子,連續出租37.5年之後,才能收回1500萬買房成本。

而根據Numbeo的數據顯示,台灣都會區的房價租金比是74.5,高居全球第二名,僅次於南韓的83.3。

所以我覺得在台灣,其實租房子比較划算,因為房價實在是太貴了,即使租金還一直在漲,但在現階段相較於其他國家,在台灣租房子還是比較划算。不過這裡有個很關鍵的問題,那就是未來的房價還會不會再漲?

之前我是覺得,房價應該是漲不太上去了,但如果你現在問我的話,我覺得房價,還會再繼續漲,可能不會像前幾年漲這麼兇,但還是會再漲。

因為我覺得政府在現階段的政策,其實是很鼓勵年輕人買房的,像這此的升息半碼,央行就表示針對新青安貸款,不管是既有貸戶還是新貸戶,這次的升息均由政府,全額補貼。

所以我現在看待房價是比較悲觀啦,除非政府的政策突然大轉彎,又或是有什麼重大的危機發生,否則台灣未來的房價,實在是令人要搖頭呀。

那講到這邊我也很好奇,就目前的這個局勢看來,你對於買房或租房的看法是怎樣呢?我給你四個選項:

一,房子遲早都要買,所以只好繼續努力工作,存夠錢就立刻買房。二,房價遲早會崩盤,所以要先把資金備足,等房價大跌就立刻殺進場。三,先繼續租房子,但生活還是要過,買房的事情等以後再說。最後第四,不買房也不租房,因為住家裡最划算。

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