又要升息!？房租繼續漲!!! 租屋vs買房哪個比較划算 ?｜張邁可
大家好我是張邁可。我前幾天看到新聞說，央行要再升息半碼，而理由是想要壓抑通膨。我是不知道這次的升息，能不能真的抑制住物價的上漲，但房租肯定是，漲定了。
所以不管你正在租房子，又或是你有背房貸，尤其是如果你在兩三年前買預售屋，然後即將要在今年交屋的話，那今天這部影片，你一定要看下去，因為這個升息不只跟你有關係，而且問題可大了。
什麼是升息
我先很快講一下，升息半碼是什麼意思。首先「一碼」指的是0.25個百分點，升息一碼代表利率提升0.25%，而升息「半碼」，就代表利率提高一碼的一半，也就是0.125%。
但你可能會想說，升息0.125%聽起來好像沒多少呀，感覺好像一個月就差個幾百塊而已呀。呵呵，這事情可沒有這麼簡單呀，因為這已經是這兩年多來，第六次的升息了，從2022年的3月17到現在，總共已經升了兩碼半，也就是升息了0.875%
但只看這個利率%數，好像也沒什麼感覺，那我們就用實際的房貸數字來算一下好了。
升息對房貸的影響
假設你在2021年底，買了一間總價1600萬的預售屋，自備兩成320萬的自備款，剩下八成1280萬跟銀行貸款。好，當時的房貸利率是差不多1.351%，我們用貸款計算機來算一下。貸款總額1280萬，貸款期限30年，年利率是1.351%，開始計算，好，本息平均攤還是一個月$43,266。
那問題來了，兩年多前的利率是1.351%，但從今年四月份開始，一般房貸利率即將要提高到2.185%。那我們來算一下看數字會差多少？
貸款總額一樣是1280萬，期限30年，年利率是2.185%，開始計算，現在一個月的本息平均攤還，變成是$48,504。一個月光是利息就多了5,238塊。
ㄟ，一個月要多支出五千多塊，對一個普通上班族來說，本來省一點還能每個月存個幾千塊，但現在直接就變成月光族了。
而且只看一個月的利息，可能還沒那麼嚴重，但如果你看整個貸款週期的話，那就很有感了。
原本在兩年多前，貸款1280萬，年利率1.351%，30年要付給銀行的總利息是，278萬。但現在是2.185%的利率，總利息直接暴漲到466萬，整整多出188萬。
188萬是什麼概念？以月薪4萬塊來算的話，188萬除以4萬，等於是47個月的月薪，也就是說，光是這兩年來的升息，你就要幫銀行多免費工作4年了。
升息對房租的影響
但如果你貸款買房，是想要把房子租出去，然後用租金來貼補貸款的話，這個升息對你來說，影響一樣是很大，ㄟ，一個月光是利息的部分，就比兩年前要多五千多塊。1280萬的貸款，一個月房貸現在要四萬八耶，那你要不要漲房租？
就算你的房子是以前買的，貸款早就繳完了，所以房貸升息對你沒有影響，但如果相同區域的租金都在上漲的話，你不會也順便跟著一起漲嗎？
所以我認為房租肯定是會漲的，但你可能也跟我一樣好奇，到底為什麼升息可以抑制通膨呢？因為可以觀察到的現象是，升息會讓背房貸的民眾，需要支付給銀行的利息變多，租房族的租金支出也會變高，那支出變多所以可用的資金就變少，所以多數一般民眾的購買力就會下降。
而房東也因為把升息所提高的部分利息成本，轉嫁到租金上面，所以除了一般租客之外，公司、商家、或是做生意的店家，租金成本也會跟著提高，另外跟銀行借錢的利息也變高，再加上原物料廠商的成本也提高了，所以原物料也變貴了。
那既然租金、利息、跟原物料成本都變貴了，那商品不就被迫要漲價了嗎？
不過由於一般民眾的購買力也下降了，所以漲價又怕東西會賣不出去，或是只敢漲一點點，甚至還可能要需要降價來吸引顧客。蛤？所以物價上漲的速度就會慢下來，於是通膨就會被控制住了？
如果用這個邏輯來看的話，好像升息是真的可以抑制住物價，不過這也代表企業或店家，就只好自己吸收大部分提高的成本，但是顧客又變少了，所以利潤就下降了。那既然公司的利潤變少，不就也等於可以支付給員工的薪資也變少了？
所以對於一般民眾跟基層上班族來說，生活的開銷變多，但是收入並沒有增加、甚至還變少？於是就得再更節省開支了。所以不管是正在背房貸，又或是租房子，這次的升息循環，應該會讓大部分的雙薪、或單薪家庭都很有感。
到底該買房還是租房
但租金一直在漲是最近的事情嗎？其實不是的，因為根據內政部不動產資訊平台的資料顯示，租金指數已經連漲30個月了，而且照目前的這個升息狀況來看，租金還會再繼續漲下去，所以我們就必須要問，
既然租金已經這麼貴了，那到底是該繼續租房子？還是該忍痛把房子給它買下去呢？這個問題如果你問房仲的話，那他一定會跟你說，
現在不買未來一定後悔啦
哎呀，租金都漲成這個樣子了，當然是買房比較划算呀。
台灣的房子只會越來越貴，不可能會跌的啦。
哎呀，租房就是幫房東繳房貸，而且等你老的時候，被房東趕走話怎麼辦？
呵呵，但如果這個問題你問一些房產專家的話，那他們可能會跟說
台灣少子化又低薪，房價一定會跌的啦
哎呀，房價不可能再漲了啦，現在買都是接盤俠啦
哈哈，但如果你問我的話，是該買房還是租房呢？先說這是我的個人觀點呀，如果有冒犯到各位的話，還請多多包涵呀。
我認為台灣的房價，已經漲到很誇張了，而且根據Numbeo的數據顯示，台灣2024的房價所得比是19.5，代表平均要用家庭年收入的19.5倍，才能買到房子。也就是說，一個家庭要不吃不喝19.5年，才能買得起一間房子。全球排名第15。
同時新加坡的房價所得比是14.9，日本是10，而美國就只有4.1。
但另外有個更驚人的數字，就是台灣都會區的房價租金比，什麼是房價租金比？簡單來說就是把總房價，除以年租金後所得到的數字，也就是說你需要把房子出租幾年，才能收回全部的房價。
例如一間房子的總價是1500萬，如果出租一整年可以收到40萬的租金，那把1500萬除以40萬，等於37.5，也就是說你需要把房子，連續出租37.5年之後，才能收回1500萬買房成本。
而根據Numbeo的數據顯示，台灣都會區的房價租金比是74.5，高居全球第二名，僅次於南韓的83.3。
所以我覺得在台灣，其實租房子比較划算，因為房價實在是太貴了，即使租金還一直在漲，但在現階段相較於其他國家，在台灣租房子還是比較划算。不過這裡有個很關鍵的問題，那就是未來的房價還會不會再漲？
之前我是覺得，房價應該是漲不太上去了，但如果你現在問我的話，我覺得房價，還會再繼續漲，可能不會像前幾年漲這麼兇，但還是會再漲。
因為我覺得政府在現階段的政策，其實是很鼓勵年輕人買房的，像這此的升息半碼，央行就表示針對新青安貸款，不管是既有貸戶還是新貸戶，這次的升息均由政府，全額補貼。
所以我現在看待房價是比較悲觀啦，除非政府的政策突然大轉彎，又或是有什麼重大的危機發生，否則台灣未來的房價，實在是令人要搖頭呀。
那講到這邊我也很好奇，就目前的這個局勢看來，你對於買房或租房的看法是怎樣呢？我給你四個選項：
一，房子遲早都要買，所以只好繼續努力工作，存夠錢就立刻買房。二，房價遲早會崩盤，所以要先把資金備足，等房價大跌就立刻殺進場。三，先繼續租房子，但生活還是要過，買房的事情等以後再說。最後第四，不買房也不租房，因為住家裡最划算。
