房仲到底有多好賺？血淚真相大公開!!!
台灣的房價一直漲。即使這兩年有疫情的影響，但去年不動產的景氣，居然還是過去十年最好的一年。
雖然很多人當房仲都賺到錢，但還是有２成的業務年收不到50萬，而且工作好像很累很辛苦，還要去路邊發傳單被人家白眼，所以到底該不該去找一份房仲的工作呢？
房市狀況
首先根據內政部的統計顯示，2021年全台房仲業者共7,876家，比2020年成長近10％。另外房仲人數也直衝到4.8萬人，雙雙創下15年來的新高。
所以疫情跟政府打防有影響到房市嗎？我看是有的，而且越打越旺、房價越打越高呀。
我甚至有好幾個學生跟我說，去年是他們公司有史以來，業績最好的一年。
但房價會一直漲下去嗎？那也未必，因為美國升息之後，投資熱潮退散，房價就可能會向下修正，但很多人就認為，這反倒是進場撿便宜的好時機。
我個人的想法是，在接下來的幾年，房價的漲幅也許有限，但整體房市不至於整個冷卻下來，因為整個社會氛圍都還是圍繞在：
人生的目標，就是要有一棟屬於自己的房子呀。
所以不動產這個行業，我認為它還是持續蓬勃發展的。不管房價是漲是跌，你都不用擔心沒人要賣房子，也不用擔心找不到人買。
市場角色
再來是不動產市場有三個主要角色，分別是不動產營業員、不動產經紀人、以及「地政士」。他們三者彼此的關係是：
每家不動產公司都有很多「不動產營業員」，也就是俗稱的房屋仲介。他們負責在第一線面對客戶 ，協助「不動產經紀人」處理買賣相關的仲介工作，兩者合作完成不動產的交易。
而不動產經紀人的角色，有點類似買賣雙方的守門員，他要確保各項契約、廣告、跟銷售說明都跟實際產品相符，並負責不動產買賣交易的文件簽章跟流程把關，以免造成不必要的交易糾紛。
而且所有的房屋仲介、跟代銷公司都必須要有至少一張，考試院通過的「不動產經紀人」執照，公司才能合法營業。營業處的房仲如果超過20人，就要再增加一個不動產經紀人。
接著在促成買賣雙方達成共識之後，就會交由「地政士」來處理後續的產權登記、過戶、房貸申請、跟申辦買賣價金的履約保證服務。
一直到整個交易最後，賣家有收到該收到的錢，買家有買到自己預期的物件，過程沒有任何爭議，雙方也都很滿意的話，那整個交易流程就算完成了。
所以房仲就像是愛神丘比特一樣，到處去撮合可能適合彼此的買家與賣家，等到雙方都看對眼、條件也都談妥準備要結婚的時候，不動產經紀人就像是主婚人，也像是法律代表，他也確認雙方的婚前協議有效，然後就由地政士做最後的登記與過戶，從此王子與公主就過著幸福快樂的日子了～
不是，是買家與賣家就從此田無溝，水無流，你走你的陽關道，我過我的獨木橋。沒必要的話就不用再相見，但若一定要見的話，通常就是在法院了。
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資格
再來是資格的部分，不動產營業員，也就是房仲，不管是要去房仲公司、或是去代銷公司賣房子，都要先取得不動產營業員的執照，沒有學歷的要求。
只要到政府認可的機構，通常是由公司出錢，上4天共30小時的課程，並在課後考試取得及格的分數，就可以到內政部登錄取證。
不動產營業員的考試內容包含：民法、土地法、不動產經紀業管理條例、公寓大廈管理條例、公平交易法、消費者保護法、土地稅法、房屋稅與契稅。
我知道，你在想說，哇賽要考這一堆法，那會不會很難呀？
根據我訪談多位房仲，大家的看法都是，考試還真的不難，頂多花點時間背考題就好。基本上只要不遲到、有好好上課、而且記憶力也不是太差的話，幾乎都會及格。
誒，這聽起來好像蠻簡單的，我自己也很喜歡投資房地產，跟到處看房子。所以我是不是也該花個幾天，去考個不動產營業員執照哩？
我沒有要去當房仲，但有考到這張執照對我有任何幫助嗎？如果你有答案的話，請在下面留言給我些建議吧！
另外順便提一下，不動產經紀人是屬於專技普考的證照考試，學歷要求是高中職畢業，通常需要半年到一年的準備，2021年的錄取率是9.85%。地政士也是專技普考，高中職以上學歷，近三年度的平均錄取率約8.23%。
存活率
但你如果是個小白、從來沒有接觸過房地產、也不確定自己是否適合、但很想嘗試看看的話，那我會建議先從房仲開始。如果真的做得來也有興趣的話，那再考慮進修考照就可以了。所以下一個關鍵問題就是：
如果加入房仲這個行業，能夠存活下來的機率高不高？能不能穩穩地做下去？會不會三個月不到，又要上104找工作了哩？
呵呵，會的，而且根據一份非正式的統計，有接近一半的新人撐不過前三個月、 60% 的人撐不過12個月， 然後在四年之內，有90%的新人會完全離開這個行業。
沒有錯，你正在考慮要進入一個，存活率只有10% 的高度競爭行業，所以如果你只是抱著來試試看的心態的話，那我建議你就不要浪費時間了。
因為房仲不是每個人都做得來的，而且工作時間很長呀。一般房仲的表定時間，是早上九點到下午六點，但除非你不想幹了，或是業績好到沒人敢跟你含扣。
想要每天準時六點下班，就千萬不要做房仲，因為它就是典型的上班打卡制、下班責任制的工作。
早上九點前要準時打卡，有些公司遲到還會扣錢，有些還會要求六點再打一次卡，但11~12點才下班也是常有的事。而且很難有有固定休假，因為客戶一通電話來就要開始上班了。
而且一般人也只有下班後、或假日才有時間看房子，就算你半夜接到客戶的電話，也還是要協助處理。
房仲業務日常的工作像是：房屋開發、議價、收斡旋、收要約、簽約、成交、跑代書流程、交屋、還有一堆阿哩阿雜的事情。
基本上除了睡覺之外，不是在待命、就是在上班、或是在上班的路上。
那我接著就不談平均薪資了，因為沒有意義，很多房仲是沒有底薪的，甚至好幾個月都沒有成交的話，哪可是一塊錢的收入都沒有呀。
但是邁可，我有在網路上看到，房仲保障5萬月薪共九個月、全部可以領到45萬，感覺很有保障呀，不怕會沒有收入呀。
呵呵，確實是很有保障，但錢也不是白領的。一開始的保底五萬九個月，是公司對你的投資，就算沒有業績也是會照給，但公司也不是笨蛋，主管看的是你的工作態度。
例如你有沒有認真上課？每天打幾通電話？拜訪幾個屋主？接回了幾間的委託？帶了幾組客戶看房子？工作是不是認真、會不會太白目，每天都想比學長姐還早下班？
就算沒有成交，但是否每天都有做大量、能幫助成交的事情？
如果你以為可以每天，坐在辦公室吹冷氣，然後每個月五號都能穩穩地領五萬的話，那真的就是太傻太天真了。畢竟天下沒有白吃的午餐呀。
但如果你是認真想要，投入房仲這個行業的話，我倒是覺得這種有保障底薪的方案，是非常值得考慮的，畢竟剛入行還在學習的階段，真的有可能好幾個月都無法成交。
但還是建議在面試的時候要問清楚，包含工作的內容、相關條例或是罰則，最好跟最糟的情況都要先考慮清楚。千萬不要抱著領滿九個月，就要離職的心態去上班，相信我，這絕對是災難的開始。
佣金比例
再來我們要談到佣金的部分了，也就是所謂的服務費。到底賣掉一棟房子，房仲可以賺到多少錢呢？
按照政府規定，買賣總服務費的上限就是6%，賣方收4% 買方收2%。例如成交總價一千萬的房子，可以跟賣方收4% 40萬，再跟買方收2% 20萬，加起來就是6%共60萬。
但總是可以收足這6%的服務費嗎？那可不一定，因為在搓合買賣雙方到最後的階段，通常就差那麼一點點，所以買賣雙方都得退讓一步，案子才有可能成。而這時一定會有人說：
ㄟ，小張呀，我房子都賣那麼便宜了，都比底價還讓了幾十萬了，你的服務費也少收點嘛，不然我房子賣不出去的話，你可是連一毛都收不到呦。
ㄟ，小張呀，這屋主這麼硬，我都已經多出好幾十萬了，那你的服務費也打個折嘛，不然我多出10萬，那你的服務費也少收10萬，這樣不就多出20萬了嗎？
所以最後結果是如何？你猜得沒錯，即使聽起來有些不合理，但很多房仲都會退讓，所以業界平均能收到的服務費，通常都落在4~4.8%之間。
再來成交還有分成全泡跟半泡。全泡就是買賣雙方都是我找來的，所以兩邊的服務費都是我收，不用跟其他房仲分，這個就是全泡。
另外半泡就是買賣雙方各有一個房仲負責，成交獎金就兩個業務對分。所以在業界説「冒泡」指的就是成交，因為大家都希望獎金的尾數，可以跟泡泡一樣冒出很多個０。
另外「冒大泡」是指成交金額較高的物件，而「處女泡」指的是加入房仲後、破蛋成交的第一筆交易。
所以房仲最喜歡的，就是冒出很多的泡泡，每天都有泡泡。
直營店 V.S 加盟店
再來我們要談到一個在房仲業的生態，也就是所謂的直營店與加盟店，到底要加入哪個店比較適合你呢？
直營店簡單來說，就是公司自己經營的店，所有的制度都是照著公司的規定走。大家常常聽到直營店，指的就是永慶跟信義房屋，這兩間公司在業界也有，房仲補習班的稱號，我剛提到的保障底薪九個月，就是在直營店才有的。
我很多房仲朋友都說，在直營店上班就像是房仲業的公務員，一般稱為稱為普專，有兩萬出頭的底薪可以領，但成交的獎金趴數就比較低。
另外加盟店就是想開房仲店的人，拿一筆錢跟總部加盟用公司的牌，除了一些加盟的共用資源以外，店內所有的事情，基本上就是老闆說了算。
而加盟店就像是住商、中信跟有巢氏這些，業界是叫做高專店，多數是無底薪高獎金的制度。
例如成交一間一千萬的案子，假設服務費收足6%60萬， 如果是全泡的話，在直營店領的業績獎金就是60萬X8%，也就是四萬八。 但同樣業績在加盟店，可能可以領到60萬的50%，也就是30萬呀。
那當然要去高專店啊，領的獎金高那麼多，沒有錯，高專店的獎金確實比較高，但業界現實的情況是，沒底薪的高專店，大家都忙著要顧好自己的業績，也沒有人有義務要教你。沒有業績領不到獎金，也是你自己的事情。
所以高專店通常都不會想找新人，都是希望有經驗的、可以帶自己的客戶進來、或是能自帶流量的，可以馬上帶業績進來的最好。
我很多待在加盟店的學生都說，如果一家高專店，大家都樂於分享資源跟經驗的話，基本上就是一個很不錯的公司。
所以相較於高專店，直營店就更適合新人，因為除了有底薪保障、跟較扎實的培訓之外，資源也相對比較多，店長也會在後面手把手教你怎麼做，所以直營店才有房仲補習班的稱號呀。
但如果從消費者的角度來看的話，直營店的優點是比較有制度，收費跟委託方式也比較統一，而且要是真的有交易糾紛的話，大公司在那邊你也不怕他跑掉。
但缺點是直營店的新手比較多，所以客戶普遍會認為，議價能力可能沒有老鳥的功力強，不過整體的服務品質是不錯的。
加盟店的話就要看經營者的素質了，但也因為大家都想拚業績，所以有時可以買到更便宜的好物件。但如果倒霉的話，遇到油條的老鳥勾結投資客，一起哄抬價格，很多消費者也不一定看得出來。
所以房地產的水是真的很深，深到你戴氧氣筒都摸不到底呀！
獎金比例
那最後我們就要來談一下獎金的趴數了。先講直營店的部分。一般的業績獎金通常落在8%，團體獎金有4%，平均領到的獎金大約是在10%左右。
所以如果這個月你在台北市賣出一棟3000萬的公寓，假設買賣雙方共收到4.5%的服務費，而且很幸運是全泡的話，那總業績就有135萬。10%獎金就有13萬5。再加上底薪兩萬多塊，加起來就有15萬，而且年底還有業績獎金。
聽起來好像很多對不對？但如果跟高專店比的話，那可就差很多了。高專獎金從50-80%都有，雖然沒有底薪也沒什麼團隊獎金、通常也沒有年終獎金，但成交這一筆3000萬的公寓，光是50%獎金就有67萬5呀。
所以有些在外面的資深老鳥高專，成交個一兩筆就可以吃一整年了，這真的不是在開玩笑的。
再來就是獎金跳趴，也就是你的業績獎金，累積到了一個數字以上，獎金的趴數就會往上跳。
有些直營店年度業績1000萬以上，獎金直接從8%跳30%。另外有些加盟店單月業績20~30萬以上，開始調5~10%，有些是年度350~400萬以上，開始跳60%~70%。
這些都是為了激勵top sales所設計的獎金制度，而且有些直營店還有所謂的留任獎金，也就是你今年若有達到業績，再工作滿三年之後，就可以領到一筆獎金。但如果你離職的話，這個留任獎金就領不到囉。
所以聊到這邊我個人的看法是什麼呢？我是覺得房仲業雖然辛苦，但哪有高薪的工作是不辛苦的。但你知道什麼才叫做辛苦嗎？真正的辛苦是，工作又忙又累還賺不到錢，那才叫做辛苦呀。
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