房仲到底有多好賺?血淚真相大公開!!! - 張邁可

台灣的房價一直漲。即使這兩年有疫情的影響,但去年不動產的景氣,居然還是過去十年最好的一年。

雖然很多人當房仲都賺到錢,但還是有2成的業務年收不到50萬,而且工作好像很累很辛苦,還要去路邊發傳單被人家白眼,所以到底該不該去找一份房仲的工作呢?

房市狀況

首先根據內政部的統計顯示,2021年全台房仲業者共7,876家,比2020年成長近10%。另外房仲人數也直衝到4.8萬人,雙雙創下15年來的新高。

所以疫情跟政府打防有影響到房市嗎?我看是有的,而且越打越旺、房價越打越高呀。

我甚至有好幾個學生跟我說,去年是他們公司有史以來,業績最好的一年。

但房價會一直漲下去嗎?那也未必,因為美國升息之後,投資熱潮退散,房價就可能會向下修正,但很多人就認為,這反倒是進場撿便宜的好時機。

我個人的想法是,在接下來的幾年,房價的漲幅也許有限,但整體房市不至於整個冷卻下來,因為整個社會氛圍都還是圍繞在:

人生的目標,就是要有一棟屬於自己的房子呀。

所以不動產這個行業,我認為它還是持續蓬勃發展的。不管房價是漲是跌,你都不用擔心沒人要賣房子,也不用擔心找不到人買。

市場角色

再來是不動產市場有三個主要角色,分別是不動產營業員、不動產經紀人、以及「地政士」。他們三者彼此的關係是:

每家不動產公司都有很多「不動產營業員」,也就是俗稱的房屋仲介。他們負責在第一線面對客戶 ,協助「不動產經紀人」處理買賣相關的仲介工作,兩者合作完成不動產的交易。

而不動產經紀人的角色,有點類似買賣雙方的守門員,他要確保各項契約、廣告、跟銷售說明都跟實際產品相符,並負責不動產買賣交易的文件簽章跟流程把關,以免造成不必要的交易糾紛。

而且所有的房屋仲介、跟代銷公司都必須要有至少一張,考試院通過的「不動產經紀人」執照,公司才能合法營業。營業處的房仲如果超過20人,就要再增加一個不動產經紀人。

接著在促成買賣雙方達成共識之後,就會交由「地政士」來處理後續的產權登記、過戶、房貸申請、跟申辦買賣價金的履約保證服務。

一直到整個交易最後,賣家有收到該收到的錢,買家有買到自己預期的物件,過程沒有任何爭議,雙方也都很滿意的話,那整個交易流程就算完成了。

所以房仲就像是愛神丘比特一樣,到處去撮合可能適合彼此的買家與賣家,等到雙方都看對眼、條件也都談妥準備要結婚的時候,不動產經紀人就像是主婚人,也像是法律代表,他也確認雙方的婚前協議有效,然後就由地政士做最後的登記與過戶,從此王子與公主就過著幸福快樂的日子了~

不是,是買家與賣家就從此田無溝,水無流,你走你的陽關道,我過我的獨木橋。沒必要的話就不用再相見,但若一定要見的話,通常就是在法院了。

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資格

再來是資格的部分,不動產營業員,也就是房仲,不管是要去房仲公司、或是去代銷公司賣房子,都要先取得不動產營業員的執照,沒有學歷的要求。

只要到政府認可的機構,通常是由公司出錢,上4天共30小時的課程,並在課後考試取得及格的分數,就可以到內政部登錄取證。

不動產營業員的考試內容包含:民法、土地法、不動產經紀業管理條例、公寓大廈管理條例、公平交易法、消費者保護法、土地稅法、房屋稅與契稅。

我知道,你在想說,哇賽要考這一堆法,那會不會很難呀?

根據我訪談多位房仲,大家的看法都是,考試還真的不難,頂多花點時間背考題就好。基本上只要不遲到、有好好上課、而且記憶力也不是太差的話,幾乎都會及格。

誒,這聽起來好像蠻簡單的,我自己也很喜歡投資房地產,跟到處看房子。所以我是不是也該花個幾天,去考個不動產營業員執照哩?

我沒有要去當房仲,但有考到這張執照對我有任何幫助嗎?如果你有答案的話,請在下面留言給我些建議吧!

另外順便提一下,不動產經紀人是屬於專技普考的證照考試,學歷要求是高中職畢業,通常需要半年到一年的準備,2021年的錄取率是9.85%。地政士也是專技普考,高中職以上學歷,近三年度的平均錄取率約8.23%。

存活率

但你如果是個小白、從來沒有接觸過房地產、也不確定自己是否適合、但很想嘗試看看的話,那我會建議先從房仲開始。如果真的做得來也有興趣的話,那再考慮進修考照就可以了。所以下一個關鍵問題就是:

如果加入房仲這個行業,能夠存活下來的機率高不高?能不能穩穩地做下去?會不會三個月不到,又要上104找工作了哩?

呵呵,會的,而且根據一份非正式的統計,有接近一半的新人撐不過前三個月、 60% 的人撐不過12個月, 然後在四年之內,有90%的新人會完全離開這個行業。

沒有錯,你正在考慮要進入一個,存活率只有10% 的高度競爭行業,所以如果你只是抱著來試試看的心態的話,那我建議你就不要浪費時間了。

因為房仲不是每個人都做得來的,而且工作時間很長呀。一般房仲的表定時間,是早上九點到下午六點,但除非你不想幹了,或是業績好到沒人敢跟你含扣。

想要每天準時六點下班,就千萬不要做房仲,因為它就是典型的上班打卡制、下班責任制的工作。

早上九點前要準時打卡,有些公司遲到還會扣錢,有些還會要求六點再打一次卡,但11~12點才下班也是常有的事。而且很難有有固定休假,因為客戶一通電話來就要開始上班了。

而且一般人也只有下班後、或假日才有時間看房子,就算你半夜接到客戶的電話,也還是要協助處理。

房仲業務日常的工作像是:房屋開發、議價、收斡旋、收要約、簽約、成交、跑代書流程、交屋、還有一堆阿哩阿雜的事情。

基本上除了睡覺之外,不是在待命、就是在上班、或是在上班的路上。

那我接著就不談平均薪資了,因為沒有意義,很多房仲是沒有底薪的,甚至好幾個月都沒有成交的話,哪可是一塊錢的收入都沒有呀。

但是邁可,我有在網路上看到,房仲保障5萬月薪共九個月、全部可以領到45萬,感覺很有保障呀,不怕會沒有收入呀。

呵呵,確實是很有保障,但錢也不是白領的。一開始的保底五萬九個月,是公司對你的投資,就算沒有業績也是會照給,但公司也不是笨蛋,主管看的是你的工作態度。

例如你有沒有認真上課?每天打幾通電話?拜訪幾個屋主?接回了幾間的委託?帶了幾組客戶看房子?工作是不是認真、會不會太白目,每天都想比學長姐還早下班?

就算沒有成交,但是否每天都有做大量、能幫助成交的事情?

如果你以為可以每天,坐在辦公室吹冷氣,然後每個月五號都能穩穩地領五萬的話,那真的就是太傻太天真了。畢竟天下沒有白吃的午餐呀。

但如果你是認真想要,投入房仲這個行業的話,我倒是覺得這種有保障底薪的方案,是非常值得考慮的,畢竟剛入行還在學習的階段,真的有可能好幾個月都無法成交。

但還是建議在面試的時候要問清楚,包含工作的內容、相關條例或是罰則,最好跟最糟的情況都要先考慮清楚。千萬不要抱著領滿九個月,就要離職的心態去上班,相信我,這絕對是災難的開始。

佣金比例

再來我們要談到佣金的部分了,也就是所謂的服務費。到底賣掉一棟房子,房仲可以賺到多少錢呢?

按照政府規定,買賣總服務費的上限就是6%,賣方收4% 買方收2%。例如成交總價一千萬的房子,可以跟賣方收4% 40萬,再跟買方收2% 20萬,加起來就是6%共60萬。

但總是可以收足這6%的服務費嗎?那可不一定,因為在搓合買賣雙方到最後的階段,通常就差那麼一點點,所以買賣雙方都得退讓一步,案子才有可能成。而這時一定會有人說:

ㄟ,小張呀,我房子都賣那麼便宜了,都比底價還讓了幾十萬了,你的服務費也少收點嘛,不然我房子賣不出去的話,你可是連一毛都收不到呦。

ㄟ,小張呀,這屋主這麼硬,我都已經多出好幾十萬了,那你的服務費也打個折嘛,不然我多出10萬,那你的服務費也少收10萬,這樣不就多出20萬了嗎?

所以最後結果是如何?你猜得沒錯,即使聽起來有些不合理,但很多房仲都會退讓,所以業界平均能收到的服務費,通常都落在4~4.8%之間。

再來成交還有分成全泡跟半泡。全泡就是買賣雙方都是我找來的,所以兩邊的服務費都是我收,不用跟其他房仲分,這個就是全泡。

另外半泡就是買賣雙方各有一個房仲負責,成交獎金就兩個業務對分。所以在業界説「冒泡」指的就是成交,因為大家都希望獎金的尾數,可以跟泡泡一樣冒出很多個0。

另外「冒大泡」是指成交金額較高的物件,而「處女泡」指的是加入房仲後、破蛋成交的第一筆交易。

所以房仲最喜歡的,就是冒出很多的泡泡,每天都有泡泡。

直營店 V.S 加盟店

再來我們要談到一個在房仲業的生態,也就是所謂的直營店與加盟店,到底要加入哪個店比較適合你呢?

直營店簡單來說,就是公司自己經營的店,所有的制度都是照著公司的規定走。大家常常聽到直營店,指的就是永慶跟信義房屋,這兩間公司在業界也有,房仲補習班的稱號,我剛提到的保障底薪九個月,就是在直營店才有的。

我很多房仲朋友都說,在直營店上班就像是房仲業的公務員,一般稱為稱為普專,有兩萬出頭的底薪可以領,但成交的獎金趴數就比較低。

另外加盟店就是想開房仲店的人,拿一筆錢跟總部加盟用公司的牌,除了一些加盟的共用資源以外,店內所有的事情,基本上就是老闆說了算。

而加盟店就像是住商、中信跟有巢氏這些,業界是叫做高專店,多數是無底薪高獎金的制度。

例如成交一間一千萬的案子,假設服務費收足6%60萬, 如果是全泡的話,在直營店領的業績獎金就是60萬X8%,也就是四萬八。 但同樣業績在加盟店,可能可以領到60萬的50%,也就是30萬呀。

那當然要去高專店啊,領的獎金高那麼多,沒有錯,高專店的獎金確實比較高,但業界現實的情況是,沒底薪的高專店,大家都忙著要顧好自己的業績,也沒有人有義務要教你。沒有業績領不到獎金,也是你自己的事情。

所以高專店通常都不會想找新人,都是希望有經驗的、可以帶自己的客戶進來、或是能自帶流量的,可以馬上帶業績進來的最好。

我很多待在加盟店的學生都說,如果一家高專店,大家都樂於分享資源跟經驗的話,基本上就是一個很不錯的公司。

所以相較於高專店,直營店就更適合新人,因為除了有底薪保障、跟較扎實的培訓之外,資源也相對比較多,店長也會在後面手把手教你怎麼做,所以直營店才有房仲補習班的稱號呀。

但如果從消費者的角度來看的話,直營店的優點是比較有制度,收費跟委託方式也比較統一,而且要是真的有交易糾紛的話,大公司在那邊你也不怕他跑掉。

但缺點是直營店的新手比較多,所以客戶普遍會認為,議價能力可能沒有老鳥的功力強,不過整體的服務品質是不錯的。

加盟店的話就要看經營者的素質了,但也因為大家都想拚業績,所以有時可以買到更便宜的好物件。但如果倒霉的話,遇到油條的老鳥勾結投資客,一起哄抬價格,很多消費者也不一定看得出來。

所以房地產的水是真的很深,深到你戴氧氣筒都摸不到底呀!

獎金比例

那最後我們就要來談一下獎金的趴數了。先講直營店的部分。一般的業績獎金通常落在8%,團體獎金有4%,平均領到的獎金大約是在10%左右。

所以如果這個月你在台北市賣出一棟3000萬的公寓,假設買賣雙方共收到4.5%的服務費,而且很幸運是全泡的話,那總業績就有135萬。10%獎金就有13萬5。再加上底薪兩萬多塊,加起來就有15萬,而且年底還有業績獎金。

聽起來好像很多對不對?但如果跟高專店比的話,那可就差很多了。高專獎金從50-80%都有,雖然沒有底薪也沒什麼團隊獎金、通常也沒有年終獎金,但成交這一筆3000萬的公寓,光是50%獎金就有67萬5呀。

所以有些在外面的資深老鳥高專,成交個一兩筆就可以吃一整年了,這真的不是在開玩笑的。

再來就是獎金跳趴,也就是你的業績獎金,累積到了一個數字以上,獎金的趴數就會往上跳。

有些直營店年度業績1000萬以上,獎金直接從8%跳30%。另外有些加盟店單月業績20~30萬以上,開始調5~10%,有些是年度350~400萬以上,開始跳60%~70%。

這些都是為了激勵top sales所設計的獎金制度,而且有些直營店還有所謂的留任獎金,也就是你今年若有達到業績,再工作滿三年之後,就可以領到一筆獎金。但如果你離職的話,這個留任獎金就領不到囉。

所以聊到這邊我個人的看法是什麼呢?我是覺得房仲業雖然辛苦,但哪有高薪的工作是不辛苦的。但你知道什麼才叫做辛苦嗎?真正的辛苦是,工作又忙又累還賺不到錢,那才叫做辛苦呀。

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